深圳房地產最近吸引的火力有點大,山雨欲來 [复制链接]

深圳房地產最近吸引的火力有點大，山雨欲來風滿樓，不得不聊聊了

火力集中點是房地產市場，4月初深圳7大部門聯合調查「深房理」，揭開了深圳一些炒房客在組團炒房、槓桿炒房、眾籌炒房、代持炒房等等方面瘋狂操作的內幕。

深房理最開始是一個房地產自媒體，後來逐漸聚集房地產的用戶流量之後，開始在
　　

這個模式非常可怕，你想想，如果份個股份的話，你只要有5萬塊就可以參與投資深圳的房地產市場了，這其實相當於是深房理自己開了一個深圳的房地產交易所，這個模式有一個更專業的形態，叫做REITS，也就是房地產信託投資基金，簡單理解就是幾個人把錢攏到一起搞個基金，再用這個基金去投資和房地產相關的底層資產。

深房理的模式其實就是一種類似於REITS的模式，REITS這個模式我們國家開始嘗試也就是最近幾年的事情，非常創新，深房理直接把這個模式從
　　

不過在我看來，這幾乎是一個比美國金融危機還要恐怖的金融炸彈。

第一，這個模式能夠吸引人最根本的原因，就是大家都認為房價會上漲，所以才會原因參與房產的股份，房價如果真的漲了，那麼大家都開心，房價的上漲增長值就可以按照股份計算到每個出資人的頭上，但如果房價上漲不及預期，將會導致大規模，群體性，大額度的投資損失，屆時將極有可能出現和P2P當年一樣的平台跑路盛況。而且還有一個情況，如果房產還涉及貸款購買，那麼一旦投資出現損失，房屋還貸將可能成為巨大的問題，並且這個問題將傳導至銀行系統，引發銀行壞賬，進而引發更大的金融風險。

第二，這個平台本身就可能是一個違法平台。大家可以看到深圳7個聯合調查部門裡有公安局的影子，為什麼整治房地產需要公安局的介入？因為這個平台有可能涉及非法集資。這麼龐大的一個資金居然通過幾個
　　

第三，這個平台對於房價的炒作作用太大了。一個萬的房子，個人拿5萬塊就可以買了，並且還可以通過深房理這個平台買到許多套，這樣下來這個平台幾乎就是一個房地產股市，這個股市的規模有多大呢，我們可以比較一下，年北上廣深四個城市住房市值大概是85萬億元，而中國A股的總市值大概才45萬億元。也就是說深房理所搞得這個事情，實際上是一個比股市還大的交易所，如果真的讓這個交易所自由生長，那麼未來買房的邏輯將極有可能成為炒股的邏輯，人人都是散戶，人人都是韭菜，資金量越大的莊家贏面最大，房子將根本不是拿來住的。

但是今年的深圳，在二手房指導價和申房裡兩個事件的挑戰之下，開始面臨方向性的選擇：可能已經開啓一波持續的下跌週期。?最近SZ最受關注的是申房裡炒房團事件，其實在申房裡之前的3月份，SZ房價就開始下跌了，各區房價環比2月份下跌幅度最少8個點，最多跌去21個點。相比去年同期大部分區域還是上漲，但是這兩年最熱門的西部兩區大南山大寶安同比也下跌。

4月前兩周，SZ二手房掛牌價也開始下跌，而且單周成交量跌破千套，量能快速萎縮。

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這輪下跌的最大的觸發因素就是2月份SZ出台二手房指導價，這是目前中國樓市調控最狠的一招，相當於對所有二手房實施限貸，也就是砍去三折左右的貸款額度。

中國樓市走到現在，最大的影響因素沒有別的，就是槓桿、槓桿，還是槓桿。

申房裡炒房團的內訌也始於這個階段，二手房限貸之後，銀行槓桿被降維鎖定，單靠民間資金週轉，已經無法支撐申房裡的漲價套利模式。

?而申房裡在SZ的炒房團體里，只是小作坊。但是他捅破了這層繞過監管加槓桿循環的窗戶紙。

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悶聲發大財不好麼？對實力雄厚的民間資本（比如wenzhou、fujian、chaoshan人）是可以的，但是申房裡的目標人群是中產甚至diaosi。

在互聯網上高調集資本身就意味著草根也不甘於被飆漲的房價甩下車，開始層層加槓桿以及聯合持股模式進場。

他們的風險抵抗力是最差的。

現在最恨申房裡的不是買不起房的人，而是炒房圈。前者就是看熱鬧不嫌事大，後者是真金白銀砸在裡面的，軟肋都在槓桿上，無非是超額貸款+民間借貸。

炒這個概念，實際上就是看槓桿而不是看套數。全款持有多套也不能算炒房，沒有金融風險。加槓桿過度，就是一套房也算炒。

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申房裡把銀行-地產的資金通路給公開化，把SZZF逼到火上烤，不想查也得查。至少得從嚴打一波。

央行這兩年正在想加強話語權，礙於地方利益對房地產不好硬剛。現在這個瓜送上門來，正好順勢吃一波。

地方一直吃准了上面不敢碰地產泡泡，但是這個泡泡畢竟不是鐵板一塊，也是充滿了利益博弈。

房地產這個最大的資產，本來也不可能讓民間資本一直薅掉最大的地租紅利。對國家來說要的是以後貢獻穩定的稅源和銀行利源。

投機和槓桿比例過高是沒法穩步擴大稅利的。

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七部門聯合調查，申房裡概念盤現在已經大幅折價，炒房客群體也即將迎來一輪拆槓桿。?SZ作為過去5年全國房地產領漲的龍頭，它的一舉一動，都有風向標意義。也就是對二手房和炒房客定向降槓桿，其他熱點城市也大概率會跟進。?年大家不要心存僥倖。今年本來就要回歸常態的貨幣*策，年初央行的貨幣*策報告已經明確表達了：

「居民債務繼續擴張的空間已十分有限，要高度警惕居民槓桿率過快上升的透支效應和潛在風險。」?

這句話讀十遍。?樓市調控的重點從去年的針對開發商槓桿設三道紅線到今年一開年就對居民槓桿嚴查，包括首付貸經營貸消費貸以及收入流水等各個環節。?央媽的主要任務是保障去庫存，保障一手房產業鏈和貸款額度，對二手房則是去槓桿化。這個過程，很難再逆轉了。

近日，據中央電視台報道，受新冠疫情的影響，全球多國經濟遭遇重創，但樓市卻意外堅挺，部分國家的房價漲幅更是創下多年新高。

數據顯示，澳大利亞3月房價上漲幅度，創下了近33年以來最快單月上漲紀錄；新西蘭房價中位數同比上漲22.8％，同樣創下歷史新高；土耳其連續四個季度房價大漲，漲幅高達30.3%，而斯洛伐克、俄羅斯也緊隨其後，漲幅約15%……

在年間，全球56個國家和地區的房價平均上漲5.6%，89%的國家都出現房價上漲的情況。

不少專家和學者認為，在全球多國房價上漲的背後，是疫情期間的超低利率和經濟刺激措施在推動需求增長。

國內的樓市情況也不遑多讓。據國家統計局數據，年，四個一線城市房價均呈現上漲趨勢，多個二三線城市漲幅超過10%。

進入年，房價上漲的態勢仍在持續，住房和城鄉建設部副部長倪虹為此約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市*府負責人，要求「切實扛起城市主體責任，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標」。

而作為去年房價漲幅領先的城市，深圳卻意外陷入了橫盤狀態。

1二手房價成交量「腰斬」高端公寓市場一枝獨秀

在去年，深圳的樓市可謂是一路高歌猛進。

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據鏈家數據，深圳二手住宅價格從年12月的5.87萬元/平方米，上漲至年12月的7.05萬元/平方米，漲幅高達27%，出現6個月的成交套數超過了「牛市」標準線的套，頂峰期單月成交1.34萬套。

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但自2月8日，深圳住建局宣佈建立二手住房成交參考價格機制後，市場對買家的資金要求大幅提高，深圳樓市也隨之驟然轉冷。

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數據顯示，2月二手住宅僅成交套，大跌40.6%，近乎「腰斬」；到3月，成交量有所回升，但仍遠不復巔峰期的盛況。對此，深圳房地產中介協會明確表示：深圳二手住宅市場已進入橫盤狀態。

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不過，與二手住宅市場的低迷境況相比，中介機構卻指出，深圳高端公寓市場熱度居高不下，不少投資客看好深圳未來的住房市場，揮金買下重點片區的高端公寓產品。

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據中指研究院數據，年1-3月，深圳熱度TOP10公寓帶來了超過80億元的銷售額。其中，TOP10榜單中有5個項目分別來自福田和南山，售價更高，銷售情況卻也更好。

而銷售額排名第一的深圳中心·天元，在開盤兩個月內便獲得超過40億元的實際銷售額——其備案均價超過12萬元/平方米，單套價格直逼半億，是毋庸置疑的高端公寓項目。

住宅市場一片萎靡，為何唯獨高端公寓表現亮眼？

事實上，在多年的市場發展中，深圳的高端公寓早已從普通公寓市場中脫胎而生，形成了另一套市場邏輯。

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與普通公寓多為用於自住或出租投資的模式不同，高端公寓的客戶群體均為高淨值人群，購入目的只為享受生活或資產保值。這類客戶對項目所在的城市規劃及發展、區域、交通、配套、產品質量等多方麵條件更為挑剔，而不只是簡單地考慮學位或租金波動的問題。

在這樣的購房邏輯下，只要高端公寓項目的條件足夠優越，其市場價值就難以撼動。甚至，標桿性高端公寓項目在一定程度上更是社會圈層和身份的象徵，價格會跟隨深圳住房需求的增加而不斷上漲，往往是一方房價的「天花板」。

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正因如此，在全球面臨極高的膨脹風險，財富階層打響「資產保衛戰」而湧入住宅市場之時，深圳卻出現熱錢橫掃不限購的高端公寓之景，並且條件越是優秀，就越能證明價值，也越受歡迎。

2西部房價被架上高位

福田成「不變中心」

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縱觀上述TOP10熱銷的公寓項目，引人注目的是，福田有3個公寓項目上榜，而南山項目卻只有2個入圍——市場熱度的差異，彷彿在向外界透露著某些訊號。

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而近期，一份《深圳68街道房價泡沫度》也帶來了同樣的警示。

這份數據透露了68個街道的實際房價與官方指導價的差值，從而形成「房價泡沫度」的預警。其中，南山的深圳灣、沙河、蛇口和前海等多個片區的房價與指導價間的差值非常明顯，最高超過4.5萬元/平方米。

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無獨有偶，樂有家數據顯示，自「2.8新*」以來，西部的二手房成交量佔比下降了7%，其中南山、寶安的成交佔比紛紛下跌；福田卻逆勢上漲3.9%，成交量佔比達27.7%，遠遠超過其他區域。

以上市場表現無不證明，當前南山、寶安等西部區域的房價已被架上高位，當中「泡沫」有多少，已無人知曉，因而人們也越發不願意高位接盤。

相比之下，作為深圳經濟高地、金融中心，福田無論是發展前景還是當前的房價優勢，都展現出了極強的吸引力。

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正如，深圳在年全球金融中心排名第8，在全球金融科技中心排名中首次超越倫敦、躍居全球第4，其背後正是福田給予了至關重要的支撐。

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福田坐擁全市近70％的持牌金融總部機構，50％以上的創投機構、30%的私募基金。年，福田金融業增加值億元，增速達到10.4%，佔全市比重48.3%，金融業優勢進一步增強。顯然，福田已是深圳、乃至整個華南區無法撼動或超越的金融第一區。

又如，在深圳積極打造總部經濟的浪潮下，福田又再展現出超前的領先實力。年，福田區內的深圳市總部企業淨增加21家，佔全市新增比例四成以上，遙遙領先其餘各區；總部企業共79家，佔全市總部企業約三分之一；市級總部企業稅收貢獻在全市總部企業中佔比接近一半，穩居全市第一。

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在如斯強大的經濟實力上，福田將築基建設的耀眼未來，更讓人心潮澎湃。

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作為福田「三大引擎」之一的深港河套片區，已被寫入中國「十四五」規劃，將以國家級規劃的形式，迎接深圳、香港兩大灣區經濟最強者的通力建設，成為灣區時代的最前沿科技陣地。

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新香蜜湖金融中心將注入千億資金建設，未來將以「深圳金融街」的身份，與福田CBD形成聯動互通的世界金融一極。

環中心公園活力圈將發展為時尚總部基地、人文設施集群、生態景觀帶，在強化發展福田的總部經濟之余，成為中國不可多得的世界級城市建設樣板間。

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與此同時，福田也在制度、新基建、交通等其他更多領域多點開花。

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深交所合併主板與中小板，助推更多企業發展壯大；

灣區第一條磁懸浮列車規劃落地福田，讓片區成為灣區樞紐，可在20分鐘內觸達灣區的所有經濟強市；

搶灘新基建發展浪潮，聯合華為、騰訊等國際企業，推動全國首個5G體驗街區、首條5G智慧交通示範路的落地；

重建皇崗口岸，將這個唯一24小時通關的陸路口岸升級為"一地兩檢"純旅檢口岸，讓福田與香港緊密聯繫、無礙互通；

……

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諸如此類的利好建設與規劃，竟難以一一數清。

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經歷30年輝煌發展後，福田在而立之年的潮頭上，並未止步於已有的輝煌成就，而是加快騰籠換鳥的速度，率先出動，讓福田「成為世界級灣區的總部經濟發展標桿城區」的願望，快速實現。

3居住資源愈發稀缺福田高端居所一房難求

經濟的發展，實質上也是人才的聚集。如今的福田，早已聚集眾多金融行業精英、總部企業高層、深港科技頂尖人才等多種類型的行業英才。

而在「三大引擎」的驅動下，配合福田CBD、車公廟產業聚集地等經濟高地與環總部產業基地，將煥新超過萬平方米的高端產業空間，也將迎來更為龐大的行業尖端人才——他們同時也是高淨值人群，帶來的不僅是知識與技術，還有更高端的居住需求。

但與這份龐大需求截然相反的是，福田新增居住項目是如此的匱乏。

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過去整整十年間，福田出讓的唯一一宗居住用地，僅用於建設*策性住房，與高淨值人群的需求相去甚遠。

而年全年，福田入市的住宅及商務公寓項目，僅有4個，是全市入市項目最少的片區之一。但這些項目卻都獲得了不俗的成績：天健天驕北廬作為住宅快速去化，深圳中心·天元、歲寶壹品、皇庭世茂央璽園三盤則紛紛上榜深圳公寓銷售額TOP10榜單。

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當中，作為頂級公寓的深圳中心·天元，更是以耀眼的地理位置與高端品質，穩穩佔據深圳公寓銷售額TOP1的寶座。

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項目位於深圳最難以替代的片區，福田CBD。沿著深圳市*府與矗立著鄧小平雕像的蓮花山公園之間畫出的直線，是整個福田的中軸線。在這條線上，坐落著91萬平方米的市民中心廣場、深圳關內唯一的會展中心；中軸線兩側，整齊地分布著深圳書城、圖書館、博物館、音樂廳、少年宮、當代藝術中心等最具代表性的深圳文化展館。

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就連深圳第一高樓平安金融中心，以及皇庭廣場、連城新天地與COCOPARK等組成的深圳最密集的購物中心群，也全然囊括在片區內。

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甚至，深圳還特地在這裡建設了全亞洲最大的地下火車站福田高鐵站，人們由此可14分鐘內直達香港、8分鐘內接入深圳北站龐大高鐵網絡；深圳最重要的「黃金之路」深南大道，也都從這個片區穿行而過，帶來最便捷的軌道交通與自駕交通體系。

馬雲對財務說：我想在深圳買一棟別墅，你從公司賬戶轉萬到我的個人賬戶。

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財務說：馬總，你確定嗎？這樣就要交+，共納稅萬。

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馬雲說：那你有什麼好的想法嗎？

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財務說：你把樓下那輛舊車過戶到公司名下，我馬上給你匯錢。你那輛車原價萬，現在折舊價萬，然後我從公戶轉了萬給你。這個時候只需要繳納7萬元的印花稅。而且車輛計入公司固定資產，車輛折舊可以抵稅。車輛產生的燃油和通行費也可以稅前扣除。

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馬雲說：還有別更好的辦法嗎？

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財務：還可以公司名義買房。作為公司的固定資產，也可以直接繳納關稅。另外，如果以後房子升值了，你想把房子賣了，可以直接高價轉讓公司股權。這樣你就不用繳納高達60%的土地增值稅。

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馬雲說：轉讓公司股權是行不通的。還有別的辦法嗎？

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財務：還有一招，那就是成立個人獨資公司領取那萬。可以在像*霍爾果斯這樣的稅收窪地成立個人獨資企業。在很多地區，個人獨資企業的核定徵收率低至1.5%。我用公司的公戶以業務的名義給獨資企業轉賬萬。而個人獨資企業只需繳納1.5%的稅，即萬元。那麼這筆錢就可以安全地轉給你了。馬總，你看這個方法可以嗎？

事實上，會計提到的三種合理的節稅方法都出自《避稅》這本書，是作者邱慶劍幾十年財稅經驗的總結。這本書解釋了數百個合理的節稅方法的例子和數百種節稅方法的組合。我將在這裡列舉一些合理的節稅知識：

第一，為什麼聰明的老闆要開分公司而不是子公司？

主要原因是節稅。可以先在*註冊公司，然後在上海註冊分公司。注意不是子公司，是分公司，因為分公司合併納稅，而子公司是獨立納稅。所有的生意都在上海做，分公司的錢和母公司的錢一起納稅，公司又註冊在稅收窪地，所以所得稅可以減免50%-70%，從有錢人那裡賺錢，然後享受他們的稅收優惠*策，這就是為什麼很多老闆，明星都把公司註冊在*的原因。

第二，如果年薪萬，要交22.4萬的稅，但是如果改變一下你和公司的關係呢？把雇傭關係變成合作關係，自己成立工作室，然後承包原公司的業務，因為工作室是獨資的。所以月入少於10萬的話，增值稅會降低，只需要1%的稅，也就是年收入萬只需交1萬，省下21萬。

第三，你公司賺了萬，要交萬企業所得稅和70萬個稅，共計萬。如果你把生意外包給小姨子的個人獨資企業，因為獨資企業沒有企業所得稅，增值稅是1%，也就是10萬，省下萬，相當於你賺了萬。

第四，老闆給公司轉賬萬，但這一進一出損失了40萬，公司缺錢週轉的時候，老闆經常會給公司轉賬。很多公司往往會把用途寫成投資基金，等到年底公司賺錢給股東分紅的時候，卻要交20%的個稅。那通途應該寫什麼？那就是直接寫借款，這樣到時候就可以直接還給活動，所以用途千萬別寫錯了

深圳頂級豪宅

頂樓復式，房產面積平，售價2.8億，首付萬，月供萬，物業費一年22萬。在我的朋友圈，我不允許你輸給任何人，不買也要看看

如果買這套房主人，從出生活到歲，每日成本差不多00元。