前几天，有购房者在群里问，龙湖接盘的朱辛庄那块地有什么消息，如今这块地案名已经公布，叫龙湖云璟，户型图也出来了。
今天，我们从价格、户型、位置等各个维度来剖析这块地性价比到底如何？给大家买房做个参考。
一、先说这块地的历史
这块地是年12月2日被中公拿下的，就是中公教育那个中公。年9月26日，中公教育发布公告，将将51%股权给北京尚恒吉瑞商业运营管理有限公司，也就是龙湖。
10月26日，该项目定案名：“龙湖云璟”，网上也爆出了项目的户型图，89-平的三居。
地块是限竞房属性，限均价5.75万/㎡，最高限价6.33万/㎡，执行建筑面积限制，住宅用地.平，建面平，绿化率30%，限高60米。从建筑体量来看，并不大，预计能提供多套的房源。
二、位置非常不错，双轨交汇
地块位于昌平线与8号线交汇站朱辛庄站的南侧米的位置，可以说是距离非常合适的地铁盘。
昌平线年底将开通清河站，从龙湖云璟出发，两站就能到西二旗站，换乘13号线，西二旗本身也是码农的聚集地，百度、腾讯、新浪、网易等互联网巨头都在这里。8号线年底全线贯通，4站换乘13号线，去奥森、望京等地都非常方便。
项目东侧米的位置就是去年北京新房销冠萬橡悦府，当时限均价元/㎡，最高限价元/㎡，价格相比之下是明显的涨了，但既然这个项目选择在此时入市，与之对标的便不是之前的萬橡悦府，而是目前市场上在售的产品。
三、价格5.75万/㎡，高限6.33万/㎡，倒挂盘？
来看看这块地目前周边有哪些在售楼盘。项目西南侧2.5公里的北清云际指导价6.2万/㎡，东南侧3公里的奥森春晓指导价6.3万/㎡，西侧4.8公里的海淀幸福里在售均价8.5万/㎡。
如果以5.75万/㎡的均价计算，这个项目绝对是倒挂盘，也必然会受到许多购房者争抢。但别忘了，项目的最高限价可并不低，6.33万/㎡甚至比北清云际和奥森春晓还要高。海淀幸福里属于海淀，当然不是一个层级可以对比的。
所以，从新房价格看，项目的优势并不大，因为后期入市的好楼栋楼层的房子势必要顶着高限卖，可能会出现将一部分房源做低用于nbxh，其余对外的全部顶着高限出售。
再来看周边的二手房，新房和二手房做对比，通常我们会选择品质还不错的次新，项目西侧二手房小区领秀慧谷在售均价6.6-6.7万/㎡，即便是高限6.33万/㎡卖，价格还是非常具有优势的。
所以，从价格看，网上说的会对北清云际和奥森春晓形成致命打击，我觉得不至于。首先，龙湖云璟售价不一定会低于这两个盘，第二，这个区域的新房从来不缺少购房者，从限竞房时代开始，多少个项目已经消化殆尽了。
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四、户型，89-平全三居产品
根据我们得到的消息，项目打造的是89-平（也有说平的，等官宣吧）的三居产品，产品类型大概率只有这两种，我们来看一下户型（过程稿，非最终版，可以作为参考）。
89平三居，纯南向设计，主卧朝南面宽3.1米，客厅朝南面宽3.3米，这个面宽尺寸，在网红户型遍地走的时代，并不算优秀。
两个次卧一个朝南，一个朝西，朝南的次卧采光面比较有限，卫生间是个暗卫，比较亮点的是餐厅位置还有个窗户。
平三居，这个户型相对好点，南北通透全民格局，客厅与主卧朝南，客厅面宽3.6米，主卧3.2米，主卧的面宽相对弱了些。
主卧单独做了卫生间的设计，衣帽间的小窗户是一大亮点，主卫也是明卫设计。餐客厨一体化，整体通透性比较强，这个户型还是不错的。
当然，希望这是平而不是平，不然价格和得房率千差地别呀。
五、周边产业及配套情况
产业决定了周边的购买力，这个项目和北清云际、奥森春晓一样，其实并不缺购房者。生命科学园、中关村软件园、未来科学城、永丰产业基地、翠湖科技园、沙河高教园，周边聚集了一大批拿着钱买房的人，周边产业发展情况并不差。
配套方便，交通非常硬核，昌平线和8号线双轨交汇，北侧就是北清路，西边还有京藏高速和京新高速，通勤便利程度可以的。
商业方便，朱辛庄地铁口就是TBD住总万科天地，西边1.8公里还有永旺商城，过去非常方便。
教育上，相对弱一些，萬橡悦府旁边有一块综合教育用地，规划从小学到高中的学校，据说会引进一所不错的学校，周边其他学校也有，但比较普通。
医医院回龙观院区1.7公里，距医院3.3公里，都挺近的，平时遛弯娱乐，北边隔着一条北清路就是北京农学院和华北电力大学，还是比较方便的。
六、项目其他小道及最新消息一览
1、售楼处预计11月中下旬开放，预计年内开盘。