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九、旧改逆袭
相较于优质学区房这种在深圳楼市中一枝独秀的表现，也只是少部分的房子稳步上行，真正在大众认知范围内的暴富机遇，旧改才是根深蒂固的在主流人群眼中。
这个独特的市场存在极大的信息差，但时不时便有XX村拆迁后造富千万亿万富豪等等新闻，这些消息能极大的勾起人们内心的欲望。
不同于学区房看上去的高单价高门槛，老破楼和农民房的价格，结合他们以后的憧憬，哪怕可能听说周期比较长，起码是看上去内心比较容易接受。
在当下的市场环境中信息已经非常透明，大部分的旧改进度都会披露在地产媒体和*府官方，只要用心去查都能找到。
但碍于这些手法还是偏专业化，普通人的认知偏差的问题，很少人会真正画心思真正的去了解旧改背后的真相。
真正的旧改市场，其实远没有大家想的那么乐观，又或者说大家对旧改的误会有点深，我不否认若所有美好可以如期而至，那旧改绝对是值得博的，只可惜旧改的博字，和*博的博本是同根生。
旧改固然有他的存在的意义，也有比较专业的人群在其中能收获比较好的利润，只不过破除迷雾之后，对于普通人而言他并不是一个好的投资选择，又或者说并无法实现大家对旧改的预期。
十、旧改阻力
背后的障碍估计大家都晓得，无非就是周期长咯，那么是不是只要资金不是那么紧凑耐得住寂寞，意味着这是一张期货合同，运气好三五年慢点十来年，只要扛到后面都算是胜利？
写文章之前我查阅了很多资料，也请教很多业内的大哥去了解这个行业的背后，先说结论吧：“快则十来年，慢则一辈子！”
在深圳这座时间就是金钱，效率就是生命的城市，造成这么低效的根本原因在于双百*策，也就是年深圳印发的《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》
其中提到零散旧住宅区权利主体的城市更新意愿应当达到%，并且小地块城市更新单元拆除，权利主体的城市更新意愿应当达到%。
简单来理解便是必须要所有业主签字同意才能实行旧改，只要有任何业主带有争议就难以推进。
*策的出发点是好的，双百*策能有效的避免强拆等恶性事件，但也相当于*府给钉子户撑腰，增加了旧改的攻坚难度。
十一、旧改进度
而截止到现在几百上千个待旧改项目中，成功实现双百签约的商品房社区也就四个，都有个共同的特征便是楼盘不大。
而他们从立项到%签约成功也是近十年的抗战，但这速度已经是深圳旧改史上的奇迹了。
1，鹤塘小区城市更新项目位于南山华侨城片区，是深圳市年首批八个旧住宅小区改造之一。
年，沙河街道的鹤塘小区被列入旧住宅区更新计划，随后，其开发主体深业沙河进驻，开始了漫长的谈判。
截止年1月17日，仍有三户坚守；而同年12月8日，鹤塘小区沙河商城城市更新项目举行开工仪式。
经过天的艰难博弈，鹤塘小区最后一户居民于年9月22日搬离，深圳首个“双百”诞生最艰难的天。
2，兴业生活区位于宝安新安片区，小区建于上世纪九十年代初，是兴业员工的宿舍。
该小区共有7栋楼，除了兴业公司自持约30%的物业外，还有户权利人或小业主。
年8月中旬，因房屋存在多种权属特征，一直按兵不动的兴业生活区正式启动改造。
40天后，签约率达到92%。11月29日上午，最后一名业主在补偿安置协议书上签名，深圳第二个实现“双百”签约率的小区诞生。
3，桥东片区，年被纳入《年深圳市第一批城市更新单元规划制定计划》中，是深圳首批列入拆除重建类的8大旧住宅小区之一，由荣津地产作为申报主体。
年，卓越集团与荣津实业集团签订桥东项目城市更新合作协议。
这也是卓越集团在盐田布局的首个更新单元，同时也是有“写字楼之王”之称的卓越首个纯旧住宅区更新项目；
年，卓越集团正式入驻，并于同年6月17日启动签约；
年8月26日，桥东片区老旧住宅更新项目签约率达%。
4，莱英花园业主，年希望通过旧改解决产权方面的历史遗留问题；
年5月20日，街道办发布《南山区莱英花园城市更新项目更新意愿征集公告》，
年11月，小区位业主同深圳市友盛房地产有限公司完成拆迁补偿协议签署工作，正式完成“双百”签约
十二、旧改进度2
而商品房以外的旧改大多都在关外，成功的案例其实也不多，主要是工业厂房旧改为主，现在关外开盘的大量新房，其实都是厂房推倒后土地性质改成住宅后建成的（现在已经行不通了，下篇会解释）。
而剩下的农民房/城中村的旧改项目，其实也是少之又少，在每个区域通常会有一两个示范的标杆盘，除此之外别的也是长周期的博弈中。
但由于牵扯到的体量过大，这个周期比商品房住宅还要难，目前比较典型且