如果要用一个词来概括10月的昆明新房市场的话，降价可能是最为贴切的描述了。
根据昆明锐理相关统计数据显示，8月以来，本地的新建商品住宅成交均价已连跌三月。10月元/㎡的成交价格，更是环比下降了1.5个百分点，创下年内第二高的降幅。
随着年末这一时间节点的到来，众多项目的优惠*策可谓层出不穷，降价风潮正越刮越烈。
以价换量如火如荼，本地市场进入博弈期
对比今年与去年的昆明商品房供销数据能发现，虽然2月疫情最吃紧时，本地的销售量遭到了沉重打击，但其后市场迅速恢复到了应有水准，复苏速度很快，各月的销量走势与去年相类似。
真正导致全年市场销量下滑的关键，在于整体需求的收缩：年时，从5月到年末，除11月外，本地市场有7个月的商品房销量维持在万㎡以上；而今年截至10月，只有5月、6月、10月三个月的商品房销量突破了万㎡大关。
????整体需求的收缩，加之*金销售期的表现不佳，使得今年的商品房销量大幅落后于去年
在此基础上，去年销量最高的7-9月三个月，单月商品房销量曾两度破万㎡；而今年的7-9月里，仅有9月的销量堪堪迈过了万㎡线。
正是在这样的背景下，有项目早于8月便推出了购房优惠。从结果来看，这波以价换量也确实起到了一定效果：8月以来，昆明连续三个月的新建商品住宅成交套数均稳定在套以上；但与5、6两月销量相比，提升幅度并不大——这效果也仅仅是聊胜于无而已。
????本地市场的以价换量取得了一定成果，但也效果有限（数据来源昆明锐理）
不过，与之前的市场形势不同，8月以来销量的上涨乏力，最主要的原因可能已不再是需求低迷，而是一部分购房者选择了观望。
毕竟，长达近一个季度的断断续续降价，波及范围越来越广，时间愈加迫近年底，在购房者的视角中，自然认为价格还有进一步下挫的可能。本地市场进入了微妙的博弈状态中。
从这样的角度来看，年底这一时间段，确实可能是年内有购房需求者最好的入市窗口了。一方面很多项目的优惠幅度确实很到位，另一方面则在于可供购房者选择的空间足够大。
决定好房子的两大关键要素从未改变
不过，今天要聊的主题并非这个具体的时间点会落在何处——这本身也难以去精准预测——而是想说说这个时间段选房应该要注意的几个点。
首先自然是不能只盯着优惠幅度，仅依据优惠的多少来做选择。项目产品的价格虽然不能直接与价值画等号，但整体是正相关的。这也就意味着，那些降得特别狠的，可能反而不是理想选项。
在这一大前提下，无论市场形势如何变化，有两个衡量好房子的标准其实一直都没变过，那便是位置和产品。
????一个项目的位置决定了很多
位置的重要性其实不用过多赘述：对自住而言，好的位置往往对应着优质的配套，能使得实际的居住体验感更优；而从未来换房的角度来看，位置条件的突出，则往往意味着房子更容易出手。
针对五花八门的购房需求，很难去真正圈定当前本地哪些地段算是好地点，但有一个大准则是不变的——尽量买得离主城区近一点。要知道，之前的本地房价，已经将很多人拦在了主城之外；而当前的促销潮，恰好开出了一道口子。对于那些工作以及主要活动区域都集中于主城的人而言，这样的机会应该把握住。
产品层面的建议，则是在选择房子时，尽量选择那些当前以及未来一段时间处于市场主力区间段的产品。一方面，这往往是项目产品力最为集中的部分，有着更多的可选项和更好的居住体验；另一方面，同样是当有换房需求时，这样的产品能够更快地实现资金转换。
????一个处于主力面积段的产品，往往各方面产品力都有所保障
根据来自昆明锐理的统计数据显示，自年以来，本地市场上-㎡两个面积段产品的成交占比，已双双超过了80-㎡。无论是否考虑优惠条件，-㎡都是当前买房所应优先考虑的产品所在区间。
价值打底+优惠给力，中南项目走红不意外
带着这样的标准再来审视当前本地市场上有优惠推出的楼盘，有一家脱颖而出，那便是中南旗下各在售项目。
早于今年国庆*金周期间，成立3年的中南置地云贵公司便借着双节同庆的势头，推出了一波涉及双城5项目联动，以“‘南朋友’宠粉升级行动”为主题的置业节活动。昆明本地三个中南在售项目均参与到了其中。
而今年双十一期间，中南置地云贵公司又联手天猫好房，继续以双城5项目的阵容带来了升级优惠：低至4万的首付，追平了之前的“南朋友”宠粉活动优惠幅度，为部分项目最低；整个双十一期间，两地5项目共有套特惠房推出；推荐房源成交后，推荐者最高可获18万的奖励；而顺利成交后，业主还能收获家电大礼包。
????双十一期间中南旗下项目的优惠幅度依旧很到位
仔细分析中南旗下参与优惠活动的本地几大项目，可以发现其正好契合了前面所提到的两大好房子标准：
位置上，上悦天地位于西北新城，陈家营路与沙河路交汇处，隅山公园对面；中南·云境占位巫家坝，处于片区北部飞虎大道与春城路交汇处；而中南十二集地处白沙街中段——三个项目均处在主城范围内，使得其在地铁、学校、商业等各层面条件都较为完善，契合了好房的位置要求。
产品层面，上悦天地在售住宅产品集中在89-㎡区间内；中南·云境主推公寓47-㎡百变LOFT，兼有少量-㎡的空中叠墅；而中南十二集主打墅质洋房，板式精装洋房面积在-㎡之间——三个项目产品基本都处在市场主力面积段之中，更提供了多样选择，产品力相对突出。
????中南·云境样板间实景
值得特别一提的是，上悦天地还有40-52㎡的LOFT产品在售，因为项目引入了公办的红旗小学，使得LOFT业主能和住宅业主一样享有学位。这一*策在本地市场上还是较为少见的，其无疑将使项目产品在当前及未来的市场上，都能保有相应的竞争力和价值。
????上悦天地LOFT户型样板间
根据中南透露的信息，与之前的“南朋友”主题活动类似，双十一期间的四重优惠好礼不NG，同样带动参与的两地5项目客户量和销量显著上涨。有项目自身条件及产品层面的价值优势打底，加之到位的价格优惠幅度，高性价比产品获得市场青睐可谓水到渠成。看来，即使是在优惠大潮下，依然还是得靠产品品质来说话。
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