邢台购房市民问：
邢台市的房价一年的时间涨了多，可是邢台的经济是全河北省倒数的。人均收入也是倒数的。遍地都是烂尾楼。为什么房价涨的这么快？
房价这个话题真的很敏感。但又是一个不的不说的话题。
从年开始，邢台的房价就像坐上了火箭一样，蹭蹭蹭的往上涨。现有凰家公园二期开盘价格率先突破大关，当时就有房地产圈的人说，这恐怕一年内要破万了吧。也有人担心的说，房价从到0，可能需要一个漫长的过程，但是如果从0万到，那速度就快得很了。
很不幸，他们说中了。现在邢台的房价均价步入大关，好地段、洋房等产品都在0以上了。最新的地方，在七里河，是邢台恒大地产刷新的记录，一亩地近万的价格，让七里河区域的房价一夜之间飙升了起来。于是，所有的开发商一夜之前全部封盘，等着恒大地产给地王定价。
专业人士测算，邢台恒大地产七里河地王的价格，应该在-1元/平方米之间。恒大地产自来到了邢台，定价就永远比邢台房地产圈的人想的要多，（因为他们会打听到大家的期望值，越期望，越涨价。）恒大地产定价应该是在1-元/平方米。再根据地段的因素，那么市区（相对核心地段，如桥西达活泉版块）的房价也会因此攀升到1-2元/平方米之间。说实话，挺吓人的，这样离邢台市调控就不远了。
邢台，一个徘徊在三线和四线之间的城市；一个人均GDP全省排名倒数第一的城市，房价为什么会这么高呢？从年10月份，到年9月份，这一年的时间里，到底发生了什么呢？
一、宏观货币*策与股市行情的影响。
年下半年，股市上一波行情，让很多人在短短4个月内赚了不少钱，这些钱很快流入房地产市场。在邢台大三居和小四居产品开始突然走俏。
加上央行的宽松货币*策，炒房大*再次抄底市场。反正，可以利用金融杠杆，只要银行能房款，就等于坐收渔利。
二、开放商抱团涨价
邢台房地产协会换届，开发商之间默契度增加。邢台有一个房地产业协会，最初这个协会是邢台市房管局注册成立的，一直以来是归房管局管理。年根据国家相关*策，*府职能部门不再管理协会，且*府工作人员，不得在协会内任职。于是，邢台房地产业协会在经过换届以后，变成了开发商自治。多年以来，邢台市的开发商受制于房管局和房协，如今突然解放了自然是空前的团结。从行业角度来说，协会自治是好事，可以更好的服务会员单位，更好的把控市场。但是，邢台的开发商似乎没有这样的高度，他们干的第一件事就是集体涨价！年9月份，邢台的房价直线上升，均价迅速突破大关。
三、邢台本土开发商圈地炒房价，各显其能。
邢台本土开发企业，深谙炒地之道。早在年，市*府关于“邢东新区”规划出台后，便有开发商开始在高铁附近炒地皮、圈地。彼时，经济开发区某领导为其沙河老乡大开绿灯，低价圈得大片土地，一半卖给邢台恒大地产，成立联合公司。一半留着自己开发，借助恒大地产的品牌效应，两个楼盘的价格直线上涨。随着那位领导在年洪灾因救援不利被撤职后，该公司的业绩也收到了一定影响，在年7月因为恶意炒作房价被被曝光两次。然而，这对于一个非常强势的开发商来说，这都不算什么，最多发点钱就完事了。
而另一个开发商也重点发力桥东区，几乎是有地就收。短短3年时间，从濒临破产的边缘，华丽转身成为土地储备雄厚的公司。而圈过来这么多的地，依然没有钱去盖楼，该公司看重的只不过是这些土地可以换来的贷款。地多了，钱就多了，起码可以让一个项目转动起来。于是消费者看到的是，该公司天天卖房却不见盖房，被业主问的急了就先动工一栋楼，没人问了工程就停。或者告诉业主，拆迁拆不动，都着急呢，敷衍了事。有了土地储备，就能多贷款，到了这个地步，谁还敢让他破产？只能继续贷款。该公司在销售上更是鼓励业主炒房，承诺可以免费更名一次。于是业主交个首付，甚至是定金签个白皮协议，就开始坐等升值。该公司也是开创了邢台开发商开二手中介公司的先例，只要你是从这里买的房子，也只能交给这家公司去帮你销售，再赚一次中介费，短短2个月几万块钱到手，投资者高兴，开发商更高兴，因为一套房子赚了两次钱，而且房价还在这个过程中被超高了不少，后续的房源会更好卖。而市场上看到的信息就是，房价越涨价越好卖！
负债率越高，房地产企业胆子越大。这胆子是金融高杠杆撑起来的。
在这种逻辑之下，一些小开发商也开始大胆博弈，其中有的开发企业就是皮包公司。通过民间借贷拿下一块土地后，开始大炒房价。年10月，七中对面某楼盘的开发商是石家庄一个皮包公司，把图纸房炒到，开盘后直接超过，而收钱后一直不动工，年4月被维权。
桥西建设路一城中村改造项目也是这般情况。石家庄一家皮包公司将空手太白狼玩到极致，借该村村委会的钱，然后开发该村，还没拆迁就卖房子。而该项目在土地证都没取得的前提下，住宅已经销售大半，商铺招商都快完成了。
高杠杆，低成本，低风险，只要开发商胆子大一点，抓住购房者买涨不买跌的心理就能赚个盆满钵满。一个开发商的胆量有多大，你无法用正常的逻辑去判断。
这种风险，不是一般人敢冒的。要有*徒一样的精神，还要有通达上层的手段。
年一个邢台皮包公司看中了桥西某国有厂房一片土地，该企业当年是国家级知名企业。该开发公司老板把前几任的退休是领导圈到自己的董事局，通过各种手段耗时5年终于将这块地拍到手了。过程精彩如大片。在该国企的工业用地还未退市收储的时候，房地产公司老板就将该地块作为抵押物去搞民间借贷，美其名曰基金。用国有土地做抵押，去为自己的公司融资，然后用融资来的钱去跑关系想办法买地，手段相当高超。开发公司老板一把豪*终于于年12月份拍的给地块，一时间全邢台都轰动了，因为其创造了邢台新的地王，楼面价直逼。
不过，这地王做的有点憋屈，周边地价根本没有这么高。只不过，半路杀出两个程咬金，土地拍卖现场一直举牌。而该房地产公司已经将房子在4年前非法销售近一半，无论如何也要硬着头皮拍下，所以才诞生了地王。而抬标的公司真正目的是想让毗邻的自己的地块也升值，而毗邻地块早在几年前就已经低成本买下。炒高别人，自己获利，真是高手！
房价，就在这样一轮一轮的商战过程中，又被炒高了。开发商又笑了。于是周围的房价一个比一个高。
更有强势开发商，不管别人怎么炒怎么涨，反正自认为自己全邢台最牛，不管你们涨价涨多少，他就在你的价格基础上再涨.加上达活泉版块的优越地段，做好园林景观就开始当邢台标杆了。
四、外地品牌房企高调炒地皮。
自从年恒大地产到了邢台，一夜之间邢台就开始了“大盘时代”。年碧桂园也来了，40万一亩地的价格，买了七里河上千亩土地。大房企造城经验丰富，钱多，成本低。随着一二线城市限购，大房企已经没有多少利润空间。三四线城市就变成了大房企的必争之地，原来看不上的市场，到现在被解读成“价格洼地”因为周边城市价格都高了，所以邢台的房价就有很大的上涨空间。这种偷换概念的逻辑大行其道。一个城市的房价的高低，要从城市体量，城市规模，人均收入等指标去分析。绝对不是这些大房企的职业经理人说的那样，因为周边高多以邢台也要高才对。邢台市场能跟石家庄、邯郸比吗？那为什么不反过来说，因为邢台价格低，所以石家庄必须降价呢?周边房价也是这些大企业炒起来的。等邢台房价涨起来以后，再杀回大城市说，你看连邢台房价都这么高了，赶紧的涨吧。
恒大地产快速入手七里河体育公园附近亩地，桥西区新晋地王保持了不到半年即被刷新。
品牌地产给邢台带来的不是行业发展的经验，不是精工细作的品质，除了炒高了房价，还把打业主的，打同行的恶习带到了邢台。
如今对于房地产的调控*策已经由原来的“一刀切”，变成了现在的“打地鼠”，过分的炒作房价，必将吃到苦果。
对于买房一族来说，一定要记住，房子是用来住的，不是用来炒的。
--转自买房参谋长
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