来源：文杰淘楼、中原、深圳房地产信息网
去年年底12月25日，淘哥也曾对深圳楼市做出过一些展望，第一点就预测：深圳会进行调控。而且对可能的调控手段有猜测。目前来看，所有*策、甚至包括近期杭州上海出台的内容，基本都没有逃脱淘哥预测范围。接下来怎么走，很多朋友非常担心，淘哥谈谈对今年深圳楼市的一些基本判断。年深圳楼市最新10大预判1、首先，目前的形势是：中介机构早已经按指导价挂牌，越来越多的银行宣布，二手房贷按照指导价评估放款，而且很关键的，经营贷也有按指导价评估放款的倾向，这个影响就深远了。2、最关键还是银行，银行在二手房贷，甚至经营贷上跟进指导价，意味着这次二手房指导价达成了最核心的目的：楼市去杠杆，或者说楼市金融紧缩。3、整体而言，今年深圳楼市偏稳。淘哥一直说，决定楼市短期走势的是*策和货币两大条件。为何淘哥在年初，敢于斩钉截铁的预判：年深圳房价必涨，最大忠告就是买房。因为当时已能够看出，年楼市*策、货币都是有利于楼市的。年呢？很显然，楼市*策在紧缩，二手房指导价也意味着楼市货币在紧缩，这两项对短期走势是不利的。所以短期肯定没有大行情、没有牛市了。问题只在于调整多久，幅度多大而已。*策的目的就是稳楼市，这次效果预计不错。4、是不是今年的深圳楼市就完全没有机会，接下来就是下跌了呢？答案是不一定。因为*策和货币决定短期，往往在3个月到一年内占据主导，但逐渐会让位于其他中长期因素，如宏观环境、楼市基本面。今年的宏观环境很复杂，全球经济复苏、通胀预期、流动性拐点的交织，深圳楼市基本面又极强。都会不断影响楼市。比如说通胀预期。最近几个月，石油石化，铜、铝、纸、塑料等都在悄悄上涨，这种情况如果持续，会激发人们买房抗通胀的需求。另外，深圳人多地少的基本面也没有改变。3个月后，也就是下半年深圳楼市可能逐渐又会面临变局！可能出现一些结构性的机会，所以不宜过度看空，稳定是大方向。而且，即使是短期影响，光看整体没啥意义。要分量价两方面分析，要具体片区、具体产品类型、甚至具体楼盘具体分析，今年楼市分化可能会很严重。5、深圳楼市往往是房价易涨难跌，调整首先会表现在二手成交量暴跌。指导价会从三个方面降低二手成交。第一方面，买卖二手房的首付提高，会将一些支付能力不够的购房者挤压出去。第二方面，中介机构不允许发布超过指导价的价格，会造成买卖双方的信息不对称，不利于成交的顺畅。第三方面，新*出台后，买卖双方必然会陷入短期的观望。6、在房价方面，二手成交暴跌的过程中，不排除有少部分业主降价以求成交，不过淘哥不觉得会是普遍现象，暴跌也不至于。根据过去经验，房价实质下跌，往往需要在*策高压下，半年甚至一年以上的成交极度低迷。这一波二手房市场成交低迷，先看3个月，3个月后，首先要密切观察银行在二手房贷、经营贷上的紧缩力度是否持续（因为流动性不转急弯，淘哥预期会持续3-6个月）。其次要看全球经济复苏、通胀预期和流动性拐点的情况。记住，楼市不在真空中，要跳脱楼市来看才看的全面。如果这些因素都有利，淘哥认为对于优质物业，就应该结束观望，果断入市。在此过程中要记住一点，深圳的自住需求、创富能力都是很强大的，城市发展和城市价值提升也很迅速。7、二手房走势还要看资本市场情况，如果美股、比特币、A股、港股等市场，类似近期这种调整持续，彻底进入熊市。那么很多在资本市场厮杀，去年以来赚了大钱的资金会流出，进入楼市沉淀。这种现象之所以去年没有大规模发生，是因为热钱天生逐利，去年资本市场机会很多，抱团股、比特币等都暴涨，收益率比楼市高多了。一旦股市持续动荡，很多热钱就会撤退，进入楼市保值、消费。这就是淘哥曾说的“以末聚财，以本守之”。近期淘哥身边多位资本市场的大鳄朋友已经明确表达了这种想法，这其实在过去也发生过：年年中股灾之后，下半年深圳楼市继续上扬，尤其是豪宅。8、今年看好哪一类产品？淘哥相对而言，依然谨慎看好深圳核心区域、热点区域的学位房、豪宅。一方面，优质学位房需求很刚性，供不应求，调控同时打击供需双方，供不应求难以改变。另一方面，指导价本质是去杠杆，但是豪宅的客户是有钱人，不但资金充裕，而且融资手段众多。豪宅一次性付款的并不罕见，去杠杆对他们影响相对比较少。去年以来，资本市场上涨、深圳经济的迅速复苏，其实催生了大批有钱人，从深圳豪车市场的火爆可见一斑。这些人是豪宅潜在客户。相比之下，刚需受指导价影响其实更大些，毕竟资金紧巴巴的，六个钱包凑，提高首付后可能就真买不起了。9、年看好哪些区域？在楼市调整期，市场会更