来源丨樱桃大房子
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今天，成都住建局发布成都第一批小区住宅的二手房参考价！??（上下滑动查看全部）对于二手房参考价，成都已经酝酿许久。3月份，成都调控升级就提出：借鉴深圳，建立二手住房成交参考价格发布机制。紧接着5月中旬，成都开始大刀阔斧，一下子把市面上所有的高价房源全部下架。终于，今天靴子落地了。先来看看具体情况。和我之前的预测一致，先单独拎出主城区共个重点小区，根据成交价和市场评估来形成参考价。但其它没有被点名的小区也别开心太早，住建局说了，后续会根据市场情况适时调整、增加，并及时发布参考价格。也就是说这个小区只是第一批，后面还会陆续有来，而且参考价每半年更新一次。不过成都的朋友和我说，目前这第一批小区是区域内的有代表性的热门小区，地段/学区/品质相对较好。热门板块包括高新区的金融城板块，天府新区的麓湖和兴隆湖板块，锦江区的攀成钢和沙河堡片区，青羊区的内金沙片区，金牛区的茶店子片区，武侯区的双楠片区，以及成华区的建设路板块。个小区分区来看，高新区有28个、天府新区8个、锦江区22个、青羊区22个、金牛区36个、武侯区34个、成华区51个。我仔细看了一下价格，天府新区和高新区基本上是砍了一万多了。链家5月15日之前中海九号公馆和城南一号等好几个金融城的豪宅盘都是挂牌5万以上，现在全部在3.8万左右，算下来打了七八折。而天府新区由于二手房大部分还没有过三年限售期，所以上榜的不多。攀成钢一些豪宅也被降价了一万左右。其余的大部分降价范围在-的区间。总体而言，参考价相对市场价肯定是便宜些，大部分是打了7-8折左右。这个价格，大概就是成都两年前的价格吧。2
那这一次成都出台“参考价”会让二手房降价吗？其实我们都知道，参考价是一回事，实际成交又是另外一回事。但银行一旦开始按照参考价来评估贷款，对市场影响就是立竿见影。因为根据参考价来评估的话，首付就得增加了。尤其是刚需，本来资金就少，现在三成首付变4-5成，上车门槛更高了。还有改善群体，他们需要置换，本来杠杆就比首次置业的刚需小，现在还要继续降低杠杆，换房的门槛就更高了。比如中海城南1号，平的房子，市场单价5.1万，总价万，首付本来是万。如今参考总价为万，那就只能贷款万，换言之首付就等于-=万。相比之前提高了万。而其他区域总价较低的房源，首付也会有不同程度的提升。对这些大户型高总价的成交肯定有影响，价格很大可能也会有小幅度的回调。所以我之前三令五申和大家强调，不要去追高，尤其是那些涨幅超50%以上的房子。其实成都在3月份调控之后，市场成交就开始放缓了。4月成都市二手住宅总成交约套，环比减少7.77%，同比减少22.18%。加上今天参考价出炉，成都二手房市场将会加速冰冻。参考一下深圳和宁波，深圳对二手房全面限价后，市场立刻就冰冻了。而宁波是对二手学区房限价，现在宁波楼市也凉了。基本上二手限价一限一个准，虽然现在成都还有部分小区没有发布参考价，但不排除后面也会被纳入，到时成交肯定会受到影响的。当然咯，那些没怎么涨过的城区影响不大，如果学区不错的房子还可能有点补涨。3
多次调控后，成都楼市离“稳”不远了。我之前就分析过，成都这两年楼市热度居高不下，原因主要：1、横盘两年多了，需求积累到一定程度需要释放；2、成都新房处于供不应求的局面；3、地价节节攀升对于成都来说，需求是源源不断的，毕竟七普数据显示，成都十年来新增人口高达万。过去积累的需求释放了多少我不清楚，但是未来的新增需求是陆续有来。所以增加住宅供应才是目前的头等大事。但前几年成都的住宅供应远远不够。比如年全年成交土地累计可建住宅面积.92万㎡，同期商品住宅成交面积是万㎡，中间约有万㎡的差额。我们再把时间线拉长，发现近5年住宅累计差额高达.77万㎡，供应远远没有跟上需求节奏。备注：仅统计商住类用地丨图片：克而瑞当然，自8年开始，住宅用地供应大大提升，近三年差额均在五六百万方徘徊，相比6和7年已大幅缩小。但还是供不应求。今年3月份，成都官方表示：年全市住宅用地供应总量同比增长20%以上，占经营性用地比重不低于65%。从短期土地供给量来看，这个供需矛盾还是会存在，所以降杆杆压需求的措施又出来了。最后就是，高地价的问题。去年成都的土地市场的热度一度比新房交易还??。根据四川克而瑞的数据，去年一圈层，地价相比9年上涨了60%。全年成交楼面地价1.5万/㎡以上的地块占比高达47%，9年该占比数据才19%。地价上涨，周边二手房闻风起价，加上中介的夸大宣传，热点小区业主抱团涨价……市场就这么被点燃了。好在成都又即时把这把火浇灭了。成都中心城区和北京一样，全面实施“限房价、定品质、竞地价”。简单点说，就是把未来这块地的房价直接定死了，开发商你们自己看着办，觉得有的赚的就拍吧。（上下滑动查看全部）比如一圈层最贵的宗地，为天府新区正兴10.5亩宗地，清水限价为元/㎡；二圈层最贵的宗地为龙泉大面板块的亩宗地，清水限价为元/㎡。（一圈层新盘售价不超过3w/㎡，二圈层不超过2.5w/㎡）；新房大部分都是限价一两万，即便再加元装修费，价格也是非常划算。不过对开发商而言，是真没钱赚。最近成都集中土拍的日子越来越近了，但土拍讨论度并不高，因为不可能拍出意料之外的价格。新房限价已经把成都的地价也压得死死的，所以成都的土拍会相对理性，不会出现重庆的火热场面。而且也消除了本地刚需的恐慌情绪，是一举多得的事情。4
二手房限价对成都楼市降温是最有效的，大涨过头的房子肯定是别想再涨了！当然大家也别寄希望成都会大跌。只能说是部分涨太多的小区会有小幅度回调，部分迎来横盘，不限价的且之前没怎么涨的小区还有一些补涨的可能性。整体依旧是“稳”字当头。因为长期来看，成都在西南是绝对的一哥，重庆也不是他的对手。这几天七普数据出来后，大家都被成都的新增人口数据惊呆了！十年新增万人口，虽然还有个别城市数据没出来，但是成都在全国前三的位置应该没有城市可以挑战。成都不仅吸引外来人口，四川本地的人口基本都被成都吸干了。其实这并不是一件坏事，四川本来就是一劳务输出大省，以前四川的人口都往广东、福建、长三角等城市流出，现在大部分年轻人选择了成都，好歹也是自家的省会。古人常说：少不入川，老不出蜀。如今这句话要改写了。成都人民为此高兴、自豪都是应该的。先不纠结各种细枝末节，近十年来，成都的发展全国人民有目共睹，尤其是这几年来，成都的人工智能、互联网经济等产业发展迅速。我觉得成都就是一座和年轻人步伐一致的城市。好吃、好玩、还能挣点小钱……既兼顾了眼前的苟且，还能藏得下诗和远方，年轻人就稀罕这样的城市。米宅线下论坛苏州站开始报名啦！
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