李嘉诚的“地段理论”在这个区域失效了。房价，永远都是各种因素的综合体现，当综合进其他因素的时候，看上去美好的地段，却给不了足够的房价支撑。
或者，这根本就是一个假地段！
南三环的“假地段”：二手房均价不到1.5万，优势还是劣势？
锦江区，三环内，略显陈旧的街区，低迷的二手房价……
这里是，锦江区最后的城中村所在地。继龙光天悦龙庭之后，沙河以南、三环路以北一直向东到川师静安路这大片的区域内，已经有5年时间没有新房供应了。这长达五年的新房断档，让琉璃场逐渐被成都市场淡忘，这个主城三环内的区域陷在沉默的边缘里。
滞后的城市化
这不是琉璃场第一次新房供应断档。实际上近十年来，琉璃场的土地和新房项目供应的节奏就一直滞后。
年，华润在还是一片农田的二环路边开始了造湖运动，随后在造成的东湖岸边开发了亩的华润翡翠城。年，锦华万达开业，攀成钢拍出了第一块高端地块，第二年，琉璃场开始规划拆迁。
到年，锦江区的东湖和攀成钢已经相继奠定了高端宜居的“江湖地位”，锦江区的“花瓶板块”三圣乡也已经完成了它“蜕变”，变得配套成熟，而琉璃场的拆迁规划方案还没有最终确定。
因为土地权属交叉混乱，导致拆迁一再搁置，城市化的进程也远远滞后于锦江区的其他区域。这种滞后投射在房地产市场，尤为明显。
首先是新房供应跟不上市场节奏。最近10年来，片区内被外界孰知的项目仅正成翡翠琉璃（年开盘）、成功红树林（年开盘）、龙光天悦龙庭（年开盘）以及金林中心（仅一栋写字楼）等四个项目。三个住宅项目尽管体量不算小，但远不能满足市场的需求。
由于新房供应迟滞，为解决区域内的人居难题，*府主导修建了不少安置房和经济适用房，如柳江新居三、四、五期都是安置房项目，紫东锦源是经济适用房项目，上东花园则直接由四川省拆迁办修建。
△琉璃场内的某老旧小区
很显然，位置分散，品牌力薄弱，操盘实力欠缺的几个新盘，以及遍布区域的安置房，只留给了外界一个小县城的城市形象。
其次，商业配套停滞。因为没有成规模的商业土地供应，近十年来的商业配套建设几乎停滞，整个区域目前的商业形态主要为社区底商以及街道小商铺，未能满足片区居民消费升级的需求。
△琉璃场街边的小商铺
如同一条时光隧道，沿着琉璃路穿过沙河，就告别了高楼林立的街道，往南穿过中环铁路，就穿越回了16年前的成都：杂乱而陈旧的建筑，贴着白色瓷砖的外墙，街道两旁老式的卷帘门商铺——16年的缓慢进程，让三环内的琉璃场逐渐沦为“灯下黑”。
被忽视的区位优势
但琉璃场仍然是三环内，这是它的天然基因。
作为一个夹在二环路和三环路之间的区域，东西向的交通路线在近年来得到了很大的改善，年，中环路全线开通；年地铁7号线开通运营，西接科华路，东临川师大，终于可以和周边的区域互动起来了。
尽管并没有证据表明铁路对于规划带来困扰，但作为进出成都南站的高铁必经之地，贯穿其间的铁路网络，还是让南北向的道路都必须穿过铁路。
△铁路实拍
南北向的道路并非主干道，中环以南的琉璃路段基本相当于乡村公路，能够链接二环和三环的仅有锦华路，但锦华路出了三环后向南却上不了绕城高速。
不过随着地铁6号的开通，将在轨道交通上实现东西和南北的互通，极大解决片区居民的出行问题。
在琉璃场缓慢迭新的10年中，成都一路高歌向南发展，从金融城到大源到新川到麓山到科学城，城南的快速发展，也带火了大面、航空港等邻近区域的房地产市场，成为城南外溢人群的主要承接地。
地铁打通了琉璃场的任督二脉，让三环内的主城优势逐渐释放。也让三环+均价不到元/平米，组合成成都独具竞争力的板块，让曾经由城内走向郊外的购房人群重新回流回主城。
刚需天堂：单价元/㎡买主城三环
琉璃场目前没有新盘，房地产市场的供应主要为二手房。据成都贝壳指数显示，8月琉璃场均价为元/㎡，目前在售二手房源有套，近7日新增房源25套，平均每天新增3-4套房源，二手房供应量占整个锦江区的靠前位置，最近90天内成交房源72套，在整个锦江区处于中上位置。
琉璃场片区可供刚需客户选择的小区主要为皇经嘉苑、东晶丽苑、锦馨家园、蓝光凯丽香江；刚需偏改善的可选天悦龙庭，以套三和套四的大户型为主。
△琉璃场部分小区均价一览
琉璃场的买房的客户主要分为两大类。第一类是总价预算在50-70万的客户，两种目的：一是家庭资产配置，冲着琉璃场交通便捷，方便出租，以及看重琉璃场的拆迁规划，对其未来是比较看好的；二是是二圈层的客户，想买个小房子来安家。第二类则是总价预算-万左右的刚需客户，他们对房子的地理位置比较看重，能接受小区环境稍微差点。
△图源贝壳
买房一定是选择和放弃相交的过程。没有十全十美的房子，只有适合的房子，适合特定的人群，适合特定的时期。市场会将价格和价值控制在一个合理的范围内，譬如琉璃场元/平米的房子，享受着主城区三环内主城的优势，地铁出行的便捷。如果你再要求房子要新，区域环境要好，那你们就应该做好加价的准备了！