你们感觉到了没？
年的秋冬季节很反常，秋天走得急，冬天来得早；
当人们早早穿上厚厚的冬装，却发现“交九”后并没有那么冷。
跟天气一样一样的，是年的楼市。
中秋时节，失色的“金九银十”，让业内人士猛呛了一口凉气，不少开发商打起了喷嚏，揣着手、缩着脖，哆哆嗦嗦好不容易熬到了深冬，嘿！没想到寒冬竟然像“暖冬”。
在经历了楼市进入拐点、观望情绪渐浓、房价降声一片的变局之后，回首一年的业绩，不少房企干得还是不赖滴。
相当一部分楼盘去化达到了预期，楼市的一股冷风也让*策有了松动的迹象。老板们不必再靠安眠药入睡了。
推杯换盏、歌舞升平之余，老板和手下精英们也别忘了年终岁首还有一道作业题：在圈内比一比，自家楼盘处在什么位置？谁家之长可取？哪家之短须避？
毕竟变局尚未结束，冬天还没过去。
在比较中寻找不足，在比较中博采众长，在比较中求得发展，这个应该有。
一、住宅面积大幅上升，商业面积急剧下降
年，市区取得商品房预售证的楼盘共有37个，其中新盘8个，老盘29个。这37个楼盘全年取得预售证商品房面积.7万平方米，比年取得预售证商品房面积增加26.5万平方米，增长14%。其中住宅面积.1万平方米，比上年增加41.9万平方米，增长24.8%。商业面积19.6平方米，下降25.5%。
年上市的8个新楼盘取得预售证商品房面积共76.6万平方米，占全年获证上市面积的40.6%，比年新盘上市面积增多40.7%。8个新楼盘的住宅面积为72.6万平方米，占全年获证上市住宅面积的42.9%，比年新盘上市住宅面积增长41.4%；商业面积3.5万平方米，比年新盘商业上市面积增长34.1%。
从总体上看，年上市项目的增量主要是住宅。
年上市的8个新盘中，建筑规模较大的楼盘比年明显增多，其中20万平方米以上规模的有1家，15至20万平方米之间的有1家，5至10万平方米之间的10家，而年上市规模在15万平方米以上的楼盘就没有，5万至10万平方米的11个。（见表一、二、三）
年8个新盘上市规模比较（表一）
年取得预售证5万平方米以上的楼盘（表二）
年取得预售证五万平米以上的楼盘（表三）
住宅上市面积大幅上升是年市区楼市最突出的特征之一。
在商业楼盘不被看好，养老盘、旅游盘、医养盘、康体盘等新的业态尚形不成气候的情况下，住宅依然是今后几年开发商竞争的主战场。开发商们不惜血本地在住宅上砸钱，也反映了市场的需求和开发商们的信心。
与年相比，毕竟增加了近42万平方米的建筑规模，相当于市场上比上年多出了来套平方米出头的住宅，特别是楼市“金九银十”后，在销售趋冷、回款放缓、融资困难的形势下，竞争的激烈程度可见一斑，每位开发商都压力山大。因此，对于开发商来说，年也是“大鸭梨”年。
年，平顶山商业楼盘上市量大幅下降。年市区商业楼盘上市面积是26.3万平方米，而年则为19.6万平方米，比上年减少6.7万平方米。
显然，老的商业经营模式已让市区的商业项目趋于饱和状态，盖个底商门面或建个商场及写字楼已经很难销售出去，所谓“一铺养三代”已成往日旧梦。
四五年前市区投建的商业项目，尤其是那些大体量、大规模甚至超大规模的商业项目，至今仍有不少去化极不理想，形成市场、商户进驻经营更是遥遥无期。一桩桩让人心惊胆寒的例子就在眼前摆着，开发商自然避之不及。建设路与中兴路附近的一家楼盘原规划中本有体量较大的商业项目，据传后来改了规划。建设路与迎宾路附近一家楼盘原本规划的也是以商业为主，后来迟迟不见了动静。
笔者也欣喜地看到，一些拖了多年的盘，有的开始动了，有的拿到证了。以上表单显示，有的楼盘虽然长时间不听声响，但年12月份一下子拿到了8栋楼的预售证；有的屡遭维权，售楼部不见人影，大家都想着这个盘快不行了！咦？人家工地上一下子出现了四五台吊塔开始忙碌了。
这也说明，开发商是一种生命力很顽强的“生物”，只要还有气，就得出把劲；只要没“死透”，还得想法救。
二、销售，有的欢喜有的愁
上市规模比上年大，销售情况怎么样呢？咱排排队比较比较。
以住宅为例，年市区取得预售证的商品房住宅共计1.44万多套（年及以前年份取得预售证仍在销售之中的楼盘不计入之内），年市区取得预售证的商品房住宅共计1.22万多套，年增多了套左右，增长约18%。
截至年12月31日房管部门公布的数据，以上当年取得预售证的住宅已签约和备案的共多套，销售率约52%，卖出去的才刚刚过半。当然，这里有相当一部分是年11月和12月获得预售证的，有的甚至是12月底才拿到证，这些盘对已交定金的客户还来不及去签约或备案。
虽然总体上看成绩平平，但也有不少楼盘的去化还是很不错的，实现了当年上市当年几乎清盘的效果。（见表四）
年度取得预售证商品房住宅销售率90%以上的楼盘（表四）
截至年12月31日，签约和备案达到90%以上的仅此8家，占当年全部取得预售证楼盘的21.6%。的确有点少，但在楼市观望情绪较浓、销售遇冷的形势下，这已是很不错的业绩了。
销售量也是一个关键因素，如果一个楼盘的规模较大，销售数量高，即便一时的销售率不太理想，但对市场的占有率和对其他楼盘的影响也是不容忽视的。因此，从销售量上看，以下这些楼盘也表现得很给力，值得点赞。
年度取得预售证商品房住宅销售量前十的楼盘（表五）
排在第一的是凤凰花园小区，销售量达套，不仅占到了销售量前十家总和的近四分之一，而且是唯一一家销售住宅过千套的楼盘。建业十八城三期销售也高达套，位居第二名。这两家大体量的楼盘都在新城区，显然，新城区的楼盘虽然数量较少，可上市量和销售量并不小。
销售率也好，销售量也罢，都反映了这些楼盘在年度营销是成功的，员工是给力的，效果是明显的、老板是挣钱的。
为了让内业人士对市区楼盘销售情况能够多角度地透视，今年咱玩点新花样，比比哪栋楼卖得好。咱们按销售率的高低排队，销售率达%的为“状元楼”，销售率在90%以上%以下的为“榜眼楼”，销售率在80%以上90%以下的为“探花楼”。
笔者从年取得预售证上市的37家楼盘多栋楼房中，一一查看他们的签约和备案情况，从中选出了排名靠前的35栋楼给大家展示：看看都谁戴上了“状元”“榜眼”“探花”的桂冠？（见表六、七、八）
年度住宅类销售“状元楼”（表六）
这5栋楼，销售率都在百分之百，营销人员堪称楼盘的功臣。
建议开发商：
授予荣誉：记一等功，授“销售模范”称号；
给足面子：隆重召开大会，披红戴花上台领取奖杯；
重磅奖品：宝马一匹。
年度住宅类销售“榜眼楼”（表七）
共16栋，均实现了当年上市当年销售九成以上，能力也是杠杠的。
建议开发商：
授予荣誉：记二等功，授“销售功臣”称号；
给足面子：隆重召开大会，披红戴花上台领取奖牌；
重磅奖品：宝驴一头。
年度住宅类销售“探花楼”（表八）
共14栋，销售率均在80%以上，营销人员的努力保障了老板有钱挣了。
建议开发商：
授予荣誉：记三等功，授“销售能手”称号；
给足面子：隆重召开大会，披红戴花上台领取证书；
重磅奖品：宝羊一只。
以上是开个玩笑，但是足以看出这些楼盘在年销售还是取得了不俗的成绩。
通过以上销售情况，可以看出：
1、外来品牌房企成绩骄人
外来品牌房企年依然成绩骄人，在单栋楼销售上，5栋销售率达%的楼房中，外来品牌房企就占了4栋，达80%。销售量排前十的楼盘中，外来品牌房企占了5家，达50%。显然，外来房企无论在打造楼盘品质、营造小区环境上，还是在物业服务和营销策略上，都是很能打动人的。
碧桂园天玺17号楼，年11月29日拿预售证，在市场观望情绪加重、兄弟楼盘遭维权等诸多不利因素下，12月一上市便实现了签约和备案达92.9%的业绩。建业春天里16号楼、建业十八城三期3号楼，分别于年12月19日和21日才拿到预售证，短短十来天时间，签约和备案就分别高达88.4%、81.3%。不得不承认，外来品牌房企的效率的确很高。
2、本地房企摘金夺银
多年来，本地民营房企就像游击队和民兵团一样，一直在“夹缝”中生存，在资金上、管理上和抗风险能力上，既比不过正规*——国企，也比上外来的大牌房企。
可就在这力量悬殊的竞争中，不少本地民营房企不甘势单力薄、体小形弱，在楼市里奋力拼杀、快步猛追，学大牌房企之长，汲国有房企之精，在年度取得预售证商品房住宅销售率90%以上的8家楼盘中，本地民营房企占了4家，分别是荣邦花园、金兰王朝（华廷四季城）、盛世雲景、常绿林溪美境。在住宅销售量排名前十的楼盘中，常绿林溪美境、九龙广场、金兰王朝（华廷四季城）、春华国际茗都榜上有名。在销售率%单栋“状元”楼中，天安名郡名列其中……
3、最有人气的区域
新城区虽然是全市的*治中心，市委、市*府及各大行*机关都在这里办公，但于由于生活配套尚不是太完备，一直以来不少人在感觉中还是生活在老城区方便。现在情况正悄悄发生着变化。
新城区年取得预售证的楼盘虽然仅5家，凤凰花园小区、建业十八城三期、中梁鹰城壹号院、常绿林溪美境二期、福园小区，数量仅占年取得预售证楼盘的13.5%，但这5家的销售量却高达套，占年取得预售证签约和备案套住宅的近40%。
其中，在年销售量排前十的楼盘中，新城区的楼盘占了4家，销售量占到了56.4%；在销售率达到%的5栋“状元”楼中，新城区占了3栋，占比60%。在销售率达到90%以上的16栋“榜眼”楼中，新城区楼盘占了10栋，占比62.5%。可见，新城区的楼盘倍受市民青睐，前几年上市的建业桂园、常绿大阅城、常绿林溪美地、蓝湾翠园等盘也早已售完告罄。
市民看好这里是有道理的，随着今年十月高铁将建成通车，新城区的交通杻纽地位将不可撼动。白龟湖、湿地公园等优美的自然环境也注定了这里的宜居和舒适。医院、学校、商场、超市等生活配套正在紧锣密鼓的建设之中。
新城区现在是全市的*治中心，将来也必定成为全市的经济、文化、休闲、娱乐中心。
4、老城区最有发展后劲的区域
年上市的8个新盘中，有4个落子湛河区，占了一半。与老城区其他几个区相比，也稳坐“老大”之位。
在年市区取得预售证的37家楼盘中，湛河区占了12家，占32.4%，建筑规模达61.4万平方米，占当年全部取得预售证建筑面积的32.5%，上市住宅套，占当年取得预售证商品房住宅的35.8%；住宅销售1套，占年全部取得预售证住宅的24.9%。以上数据除住宅销售量屈居第二位外，湛河区楼盘其他几项指标均远远地把其他四个区甩到了后边。
湛河区为何如此受待见呢？道理很简单，东西狭长的平顶山，从建市起一直把建设的重点放在了湛河以北，而市区北部又被一座座东西相连的山峦阻挡，向北发展已无可能。因此，老城区向南发展成为必然。
5、城郊盘热销，喻示着什么？
李嘉诚多年前有一句被喻为房地产业金科玉律的话：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”
一座城市的中心由于占据着交通、医疗、教育、商业等各种资源优势，因此从总体上看，城内的地段要优于城郊的地段。
城东的建业春天里，城北的天安名郡，城南的华廷四季城（金兰王朝），这三个盘的共同特点都是离市区较远，不具备区位优势、周边配套资源少等。项目投建之初，不少人心存疑惑，“离市区那么远，能卖出去吗？”
但年三个盘的销售数据却告诉人们，事情都不是绝对的，情况也在发生着变化。
先说春天里，这是建业在市区东部布局的第一个项目，在高新区拿这块地时，其实他们内部不少人心里也不太踏实。这一带是工业区，成规模上档次的住宅区少。虽然附近有几个楼盘，但有的一直不见动，有的多年卖不完。相邻的一个安居小区的二手房价格才每平方米元左右，钱投到这里咋样呢？
去年11月23日和12月19日，该盘的6栋楼先后拿到预售证后，短短一个多月时间，签约和备案率就接近80%。远远超过年市区取得预售证住宅类销售率52%的比例。
笔者认为，两方面的因素起了决定性作用。一是需求方面，项目周边有大量的产业工人和居民，其中相当一部分从方便上下班考虑并不愿意非挤到市内居住，但他们需要的不仅仅是有个能住的窝儿，更看重为房子营造的优美环境和周到的物业服务，而这一需求恰恰是这一片区缺少的。二是供给方，在鹰城耕耘了十多年的建业已在市民中树立起了良好的形象，高端的品质、优雅的环境、完善的物业服务体系皆有口皆碑。春天里的出现，正好满足了当地居民的需求，楼盘热销也就不难理解了。
建在落凫山和平顶山下的天安名郡，当时不少内业人士也觉得前景“够呛”，平安大道与北环路之间的楼都不好卖，这项目建到了北环以北的矿区附近，谁会买？
结果依然是让人想不到，先是北环路大规模的改造升级，接着《平顶山市北部山体生态修复暨文化休闲区总体规划》震撼出炉，面积达80平方公里的北部山体要成为一幅山水画卷，住在这里无疑是住进了平顶山的后花园。与市内的拥护不堪和糟糕的空气相比，这里的宽敞闲雅和茂密的森林植被无疑抓住了不少人的心。该项目年取得预售证的10栋住宅，截至当年12月31日，其签约和备案也达到了近80%，其中的30号楼的销售率达到%。
华廷四季城位于城南郊外，也是典型的郊外盘。虽然湛南新城提了多年，但至今仍是个梦。在人们心目中，过姚电大道就是城边了，再过了新南环，那就是郊外了，项目建到这里显然不是太靠谱。
就是这一不太靠谱的项目，年取得预售证的2栋住宅，当年的签约和备案率高达94.5%，并且这2栋楼都摘取了“榜眼楼”的桂冠。这一销售成绩，敢与市内任何一优势地段的楼盘相媲美。
这一城郊地块为何如此热销呢？
第一、楼盘位于平桐路边，可以说是把住了市区南部入市出市的交通要冲，近到叶县、方城，远到南阳、湖北，这里成为人们的首选之路。对于城南的居民以及老家在叶县西南部、鲁山东部的市民而言，颇具吸引力。
第二、随着沙河复航的兴建和沙河大型绿色生态旅游滨水廊道规划通过评审，这个地块已具备了既与老城唇齿相依、又不受城里的拥挤牵绊，既交通便捷、将来又环境优美的区域特征。
第三、楼盘的品质不亚于大牌房企的作品，据知情人介绍，该盘的开发商曾想尽任何办法学习碧桂园和恒大的楼盘，在建筑用材、户型设计、环境营造等各个方面都不低于大牌房企的施工标准，大凡去过项目的人，一般都“相”不掉。
梦醒时分，湛南新城也有可能被沙河新城取代了。
以上三个例子说明，已不能按10多年前李嘉诚时代的标准来衡量地段的好与不好了。城市的环境和现状，已让人们的居住观念发生了变化，当今不少城里人已选择把家从市内往市外迁移了。
同时，还要看开发商是否靠谱。地是一样的地，就看谁来犁；好的牛把式，荒坡变良梯。
重要的话说三遍：
一、以上数据的截至时间为年12月31日，此后相关部门公布的年的数据未列入其中。
二、文中说的年取得预售证，包含了当年上市的新盘办理的预售证和老盘办理预售证，但老盘续办的预售证及年1月1日之前办理预售证的楼盘虽然仍在销售也未计入其中。
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