「本文来源：广州日报」
广州市住房发展“十四五”规划深读（上）
文/图广州日报全媒体记者陈白帆
近日，《广州市住房发展“十四五”规划》正式印发（以下简称《规划》）。按照《规划》，广州正以珠江为脉络，立足北部山林、中部都会、南部滨海自然地理禀赋，推进“一区三城”建设，推进中心城区与外围城区建立更加便捷的基础设施联通，优化枢纽型网络城市格局。《规划》提出，广州市住房空间布局要紧密结合产业、交通等要素发展，聚焦产城融合、职住平衡。《规划》中还提出了“稳市场、优租赁、重保障、提品质”。
在对市场的未来有较稳定预期的前提下，我们将连续推出相关报道，帮助置业者更细致地根据各区不同定位和布局来选择合适居所。
广州市住房发展“十四五”规划
“一区一策”
从化区
原则：合理控制开发时序，完善公共服务配套
发展布局：新增住房主要布局在街口街、城郊街、江埔街等从化区中心区域及轨道交通站点周边地区
规划新建商品住房数量：3万套
花都区
原则：稳定商品住房供需，完善产业平台住房配套
发展布局：新增住房主要布局在融创文旅城板块、花都湖生态圈板块，以及横潭村、三东村、田美村、杨一村等城中村改造区域
规划新建商品住房数量：8万套
增城区
原则：稳定商品住房供应，加强基础设施配套
发展布局：新增住房主要布局在荔城和新塘区域
规划新建商品住房数量：16万套
白云区
原则：加大商品住房供应，规范住房租赁发展
发展布局：新增住房主要布局在白云湖数字科技城、广州设计之都、白云新城、民科园等重点平台及轨道交通站点周边地区，以及陈田村、田心村、小坪村和江夏村等城中村改造区域
规划新建商品住房数量：3万套
*埔区
原则：增加租赁住房供应，加强人才安居保障
发展布局：新增住房主要布局在广州科学城和中新广州知识城，以及横沙村、文冲村、沙步村、茅岗村、笔岗村、火村村和刘村村等城中村改造区域
规划新建商品住房数量：9万套
越秀区
原则：统筹盘活存量资源，提高住房供给能力
发展布局：新增住房主要布局在登峰村、西坑村和瑶台村等城中村改造区域
规划新建商品住房数量：0.5万套
天河区
原则：多渠道增加住房供应，大力筹建*策性住房
发展布局：新增住房主要布局在天河智慧城和天河智谷片区，以及冼村、新塘、新合、员村、吉山、棠下和车陂等城中村改造区域
规划新建商品住房数量：3.5万套
荔湾区
原则：稳定商品住房供应，加强人才公寓筹建
发展布局：新增住房主要布局在白鹅潭地区，重点集中在茶滘、东漖、海南村、沙河村和西郊村等城中村改造区域
规划新建商品住房数量：3.5万套
海珠区
原则：加快推动城市更新，打造产城融合引领区
发展布局：新增住房主要布局在赤沙村、沥滘村、石溪村和凤和村等城中村改造区域
规划新建商品住房数量：2.5万套
番禺区
原则：稳定商品住房供应，规范住房租赁发展
发展布局：新增住房主要布局在广州国际创新城、广州南站商务区、万博商务区，以及福涌村、里仁洞村、沙溪村等城中村改造区域
规划新建商品住房数量：7万套
南沙区
原则：优化住房供应结构，维持住房市场稳定，强化住房对产业经济发展和创建国际化人才特区的支撑作用
发展布局：新增住房主要布局在横沥岛尖明珠湾片区、珠江街粤港深度合作园和南沙街南沙湾片区，以及金洲村等城中村改造区域
规划新建商品住房数量：9万套
多渠道保障住房供应
中心城区旧改项目多建中小户型
从《规划》中可以看出，未来中心城区住房需求向外围城区疏解，提升中心城区周边区域的住房供应能力，鼓励中心城区城市更新项目建设中小户型住房是大势所趋。而从供应量看，除了将合理释放新建商品住房，还要大力发展公共租赁住房、保障性租赁住房（含人才公寓）以及少量共有产权房，从多渠道保障未来几年的住房供应。而在此次《规划》中提及的“稳市场、优租赁、重保障、提品质”四大主要任务的具体实施细则，则可以让置业者对未来的市场有较稳定的预期。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，广州单独就住房发展发布如此系统的五年规划，印象中还是第一次。提前发布11区的住房发展规划布局，其主旨还是引导住房与产业、人口的协同发展，考虑到目前全市各区发展重点有所不同，“一区一策”的提法使整个《规划》更具针对性和适用性。
未来五年
置业“三看而后行”
1
看产业集聚和轨交沿线
此次《广州市住房发展“十四五”规划》突破性地为每个区未来住房发展作出了“一区一策”的指引，因地制宜推进住房市场体系和住房保障体系建设。适应人口流向和产业发展态势，优化住房空间布局，加大产业用地集中区域以及轨道交通沿线的住宅用地供应，推进职住平衡、产城融合，充分发挥住房发展对于实体经济的支撑和促进作用。
记者深读：
产业用地集中区和轨道交通沿线的住房供应被提到重要位置，值得特别注意的片区包括：海珠区的广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区及轨道交通站点；天河区的天河智慧城、天河智谷片区、广州国际金融城和天河软件价值创新园以及轨道交通站点周边地区；南沙区的科学城、明珠湾、国际金融岛、粤港深度合作园和南沙庆盛科技创新产业基地等重点平台及轨道交通站点周边地区；白云区的白云湖数字科技城、广州设计之都、民科园等重点平台及轨道交通站点周边地区；以及*埔区的广州科学城和中新广州知识城等重点平台及轨道交通站点周边地区。有业内人士认为，这些由于产业聚集而逐渐出现的居住需求，将很可能成为居住用地供应计划中主要考虑的因素。
2
看新增住房量和各区定位
从分区指引来看，《规划》对中心城区、副中心以及外围城区的住房供应要求在深度上有明显差别。这也为置业者对区域未来价值判断提供了指引。
记者深读：
越秀区、荔湾区、海珠区以及天河区四个中心城区，强调的是推进城市更新，提高中小套型商品住房、*策性住房的供应占比，提高居住环境品质。数据上看，这四个区“十四五”期间新建商品住房量目标总共只有10万套，在全市“十四五”期间新建商品住房目标的65万套中仅占15%左右。换句话说，这几个区的新增住房将主要依靠城中村改造释放，而且更强调整体居住品质的改善。在记者看来，这几个中心城区未来几年新增供应量有限，较适合本来就在市中心工作，且有换房需求的置业者留意。
相比之下，南沙的指引则要求维持住房市场稳定，强化住房对产业经济发展和创建国际化人才特区的支撑作用。因此，南沙未来的新建商品住房，更适合已经或有意在广州南部片区工作的市民选择。而且，未来5年内9万套的新建商品住房，3.2万套的保障性租赁住房（含人才公寓）的规划，也让对该片区有置业需求的市民放宽心。
而其余外围城区的住房发展，则被定位为中心城区人口与功能疏解的主要区域。除了白云区、从化区的新建商品住房未来5年预计为3万套外，其余多个大区的目标都在7万套以上，近年热度颇高的*埔区更有9万套的规划。众多在广州东部工作的年轻人，完全可以根据自己的工作节奏有条不紊地选择。
3
看所在区域重点片区的动向
记者发现，《规划》中多次强调“产城融合、职住平衡”的重要性，对于有计划在未来几年内置业的广州人来说，需要更充分结合自己的工作性质和工作地点，对产业集中的片区和轨道交通沿线的发展更有信心。通过各区指引，我们也可以很清晰地看到每个区域的住房发展方向，把握好自己的置业节奏。
记者深读：
广州人工智能与数字经济试验区、中新广州知识城、广州科学城、南沙科学城“一区三城”被专门挑出来做了一个“住房发展指引”，强调要优化住房供应结构，提高*策性住房占比，扩大保障性租赁住房供给；加大人才公寓筹建力度，创新人才安居机制，完善人才安居体系；全力做好房地产调控工作。
对此，有业内人士分析，这几个重点片区内的一手住宅产品因为相关概念和发展潜力的打造，特别受到置业者的