上周我们版块对比专题做到了第三期，文末做了个投票，希望大家自己来投票，目前这个结果已经出来了：
看来大家对城南、城东还是情有独钟，所以今天给大家聊一下这两个板块的优劣势，以及适宜哪些人买。
二手房最能反映市场真实情况，所以我们在之前都一直把这个放最前面，不过华府和大面情况有所不同，华府还有储备土地，目前有新房在售或将开，大面土地出让暂时告一段落，主要由二手房主导。
从价格来看：
华府二手房分两个区域，地铁五号线骑龙站西侧、双华路北边这一片主要是刚需房、老小区，挂牌均价在1.2-1.9万/㎡左右，目前套现出逃的比较多；
江安河南侧、怡心湖板块主要是次新房、刚需到改善都有，这个区域二手房挂牌价基本都在2万/㎡以上，比如南湖逸家二期挂牌价达到了2.3万/㎡。
华府南侧怡心湖板块部分房源价格（图源大面的二手房也是冰火两重天，以*大道为界，西南侧小沙河两侧主要是老小区、刚需产品，这些房源品质不高，0.9-1.9万/㎡的房源都有，挂牌价格普遍是在1.5万/㎡左右。
一路之隔世贸城周边主要是一些品牌开发商，均价在1-2.5万/㎡之间，同样是刚需改善混杂，但整体均价在2万/㎡左右。
大面北侧板块部分房源价格（图源链家）从供应来看：
华府板块明显少于大面，大部分二手房都集中在怡心湖F4周边，大部分都是10年内建成的小区，全部房源挂牌量不会超过套，看涨预期比较足。
大面是曾经有名的刚需板块，甚至被调侃为年轻刚需最后的避风港，它的发展时间很早，整个板块目前是有超套房源在售。
两个板块在链家的挂牌数量除了土地供应影响，另一个因素是华府未满五房源较多，大面起步时间早，很多房源已经超10年房龄，导致供应被强行压制。
抛开这层次要因素不谈，大面的二手房市场显然更活跃，二者差距悬殊，可供选择的房源远远多于华府。
只谈价格和选择性，大面均优于华府，整体均价偏低，同样的刚需套三，在大面购入成本可以降低到万左右，品质相差不大的华府，同样是套三，基本要万出头才能上车。何况大面各个层次的房源都有，选择面比华府更宽。
大面是一个纯粹的刚需居住板块，无产业规划，片区基本发展成熟，后续没有大的拆建计划，和上期的锦江生态带非常相似。
大面板块住宅、配套分布示意图和锦江生态带不同的是，大面崛起的时间大致上在年前后，当时成都市场还没有全面改善化，大面的区域发展逻辑是先依靠刚需项目吸引人口，再利用人口引进各项配套。
大面刚需住宅代表：炜岸城而华府起步期和大面实际很类似，也是一个乡镇级别的郊区，但是华府的重点开发区：怡心湖，发展时间更晚，大面崛起时期，怡心湖刚开始起步，走的是先引进大开发商、高端项目来拔高板块定位，再慢慢补齐生活配套的路径。
不过华府板块也许依靠怡心湖，发展才刚开始，但住宅开发已经走到了后期，区域内产品已经在向高端化转变，怡心湖湖区规划中住宅只占很小一部分，主要是酒店、临湖街区、商务办公等第三产业，服务业比重很高。
华府二手房均价天花板：德商华府天骄这个产城湖和我们以前谈到的兴隆湖、新川之心等产城湖不是一码事：
1、产业结构偏工业，如龙潭寺、龙泉汽车城、郫都，聚集的大部分是蓝领工人，需求最大的是刚需住宅，这类区域居住环境一般，不适宜高端产品。
2、产业结构以新型产业、高科技为主，比如兴隆湖，聚集的是高端人才，这类人群消费能力强，对应高端住宅产品供应，片区内居住环境也较好，但是缺乏生活气息。
3、产业结构以服务业为主，比如酒店、餐饮等行业，这类区域居住氛围很浓厚，配套也相对较好，但购买力主要来自其它产业区。
4、最后是纯居住区，以大体量社区、密集的高层住宅为特征，这类区域完全依靠外溢人口，发展如何全靠自身地段，成功的案例很多，比如攀成钢，不需要任何产业来背书，就靠“东二环”、“市区内”两个标签就冲上神坛。
再回过头看华府和大面：
华府南边的怡心湖（名字叫“板块”，核心区属于华府）才刚开始蓄水，处在百废待兴的阶段，南边还有大片的空地可以延展，产品全部在往㎡以上、万级别打造，高端住区的雏形有了个大概。
怡心湖大致范围而大面作为早期规划的住宅区，已经基本定型，四周要么是东山这种轻工业聚集区，要么是三圣乡（不在一个行*区），它不可能再引进什么产业、什么规划，它的城市面貌不像老城那么破旧，但是也不是高新区那种“国际范儿”，它就很适合一个普通打工人居住，并且居住体验也并不差。
俯瞰已开发完毕的大面镇（图源云）两相比较，如果从投资的角度考虑，大面的红利期已经过了，房价已经随整体市场行情涨上来了；而华府板块虽然整体价格高于大面，但还有土地储备，还有产业规划等待落地，定位也不是刚需为主，看涨预期要高于大面。
“自住兼容投资”以及“过渡”两个需求来看，大面无疑都优于华府，居住氛围也比较成熟，但是从投资角度来看，华府不管是地段、产业、片区住宅调性都高于大面了，整体而言，更看好华府的规划与发展。
从两个板块发展现状来看，背后也深刻反映出城市发展的脉络，华府“太年轻”了，即便和大面这种刚需板块对比，配套方面也需要时间去完善。
生活氛围与商业：
二者的差别最大还是生活氛围，从几年前到今年年初，华府给人的印象是比较冷清，但大型商业综合体也是有的，比如南湖立交附近的中海右岸环宇坊（4.2万方）、北边骑龙站的欧尚（建筑面积㎡）等。
中海右岸环宇坊而大面板块商业配套数量较多，比如炜岸商城、恩图集家购物商场、联合一百购物商场、世茂广场（体量14万方）等，大型商业综合体和社区商业都吊打华府。
世茂广场开业（4月28日摄，图源网络）二者在大型商业综合体方面对比，华府过去在大型商业综合体知名度、体量上都优于大面，但是随着4月28日西南首家世茂广场开业，大面在大型商业综合体体量上弯道超车。
至于整体的生活氛围、社区底商，从实际体验来看，大面同样优于华府，这个客观原因在于大面过去都是百亩级别的大体量社区，且刚需为主，人口较为稠密，发展时间也更早，华府目前很多楼盘都在建尚未交付，还需要时间去落实各项配套。
交通与路网状态：
华府区位优势明显，位于成都城南方向，北接高新大源，东临天府新区南湖、锦江生态带，西侧是成都南北动脉剑南大道，板块内华府大道过境，且有大片土地在高新、天府新区、双流的交界处。
路网密集程度而言，仅次于锦江生态带，地铁5号线开通后加强了同高新、市区的联系，19号线二期建成后又将连接“未来市中心”，如果不是因为分别属于不同限购区，华府将成为天府新区、高新周边最佳的外溢需求承接地。
华府板块交通路网示意而大面过去一直饱受诟病的地铁问题，随着13号线后续建成也将迎刃而解，大面的发展较早，目前路网已经全部建成，主要连接龙泉驿、主城，承接的大部分购房需求也来自这两个区域。
大面主干交通路线示意两个板块在公路交通、城市毛细路网方面半斤八两（都非常堵），但华府还有提升空间，大面则已经非常完备，地铁方面大面一条，华府两条，加之处在南北干道上，略胜大面。
教育资源：
华府：协和实验小学（双流中学领办）、公兴街道荷韵佳苑幼儿园、公兴小学附属幼儿园
协和实验小学大面：青台山小学（私立五朵金花--师大一中背景）、天鹅湖小学（龙泉驿“两自一包”新机制）、龙华小学（村小背景）。
华府把幼儿园加进去已经很给它面子了，差距悬殊，不比也罢。
青台山小学大面毕竟发展多年，教育资源、教育质量还是有优势，华府未来有规划的小学还有红瓦九年制学校，怡心湖规划中也有不少教育用地，不过何时呈现还是未知数。
就已经呈现的学校而言，量和质，大面都优于华府。
配套方面，华府毕竟正在发展中，人口上不占优势，商业、教育都不占优势，但地段和位置不错，交通方面略有优势，但是如果孩子急着入学，不可能等华府补齐学校，这类购房者不用纠结，直接选大面。
华府与大面，城市发展的一体两面，一个由刚需产品主导，发展成熟，配套呈现度高，一个改善当道，正在发展中，配套呈现度不高。
繁华无法兼容宁静，喜欢建设路的生活气息，就意味着要忍受车来人往的拥堵；刚需无法兼容豪宅，喜欢金融城的国际化，就意味着要承受国际化的高房价。
如果是有迫切的居住、入学需求，大面的选择面更广，购置成本也相对更低，但同时以后的成长空间有限，大面后期不会有大的规划。
如果是配置资产考虑，华府可以长持，但短期想套现不现实，*策和市场环境都较为恶劣，华府的呈现也还需要时间。
如果优先考虑通勤，华府能承接少部分高新（有地铁直达）、天府新区（距离近）购房者（前提是有近郊资格），大面主要承接主城区的外溢需求或者龙泉驿老城地缘性购房者。